房事2007(1)

最近不得不开始关注物价和汇率，读了网上的不少文章，也开始渐渐整理心得，希望与大家一起讨论交流。
在下面的系列文章中，我将从房价着手，分析物价、汇率等诸多因素，以及交易过程中的诸多利益关系。
首先，我们从最简单的案例着手，普通市民购买商品房。
流程很简单，政府拍卖土地，开发商竞拍后开发，市民购买商品房。
假设土地使用费折合楼面均价为每平米2000元，施工费用1000元，销售价4000元，商品房交易税费60元。
下面我们计算一下各方收支。
政府收入：2000+60=2060元。
政府支出：0。
开发商收入：4000元。
开发商支出：2000+1000=3000元。
购房者收入：0元。
购房者支出：4000+60=4060元。
如图示：

假设项目施工带来的GDP增加为1000元(购买原材料，人工费，建设费)，那么此项目带动的GDP数额为4000+1000+1000=6000元。考虑到GDP是考核官员政绩的重要指标，此项目为政府官员带来了GDP的重大收益。

下面我们再从分配的角度重新来考查这组数据! 。
如图示:

我们可以看到财富转移的过程：个人的财富被转移给开发商、政府和建设环节。那么为什么购房者还觉得交易划算呢？因为他用这部分钱得到了等价的实物商品房。
也就是说，除了所有交易方的总体收支平衡外，实物代表的社会财富也增加了。那么这部分财富是怎么多出来的呢？
秘密在于，土地在拍卖之前，其价值是无法用货币表示的，也就是说其货币价值等于0。而在开发完成之后，其价值就等于房产的交易价格。
简单地说，就是土地在开发后变现了。
因此，在政府、开发商、购房者、建设环节的后面，还有一个隐藏的利益者，即土地的拥有者。按照我国的宪法，城市土地属于全民公有，也就是全体公民都有一份。但是房产开发的操作过程中，全民的角色由政府的国土资源局执行。这部分财富变现后，被分配到政府、开发商、购房者、建设环节，而财富的原主人分文未得。
那么土地的原主人损失了这部分财富，为什么却无动于衷呢？这是因为尽管他名义上拥有这部分财富，但是却无权动! 用，也无权变更或变现，因此其实际货币价值为0，自然就不关心啦。因此，商品房开发的实质是，将土地包含的社会价值释放出来，转换为政府或个人实际拥有的货币价值。国有企业的拍卖也是一样的道理。