房事2007(6)

讨论一下经济适用房的问题。
房子是一种特殊商品。如果房价超越了大部分人的承受能力，就会影响社会稳定。因此政府也要考虑买不起商品房的市民需求，通常的解决办法是为这部分人提供经济适用房或者廉租房。
其中，经济适用房的政策经过几年的实施，现在被普遍认为失败。
经济适用房的实施流程是这样的：政府专门划一块地，以较低价格卖给开发商，然后要求开发商低于限价卖给符合条件的购房者。政府牺牲了土地拍卖中的部分收益，希望以此降低购房者的支出。
造成失败的原因主要有以下两点：
一、开发商从自己的角度出发，住宅面积越大的单元房，其单位造价越低，因此倾向于造大房子，反正又不愁卖。
二、经济适用房的适用条件很难验证，许多经济适用房最终被一些有钱人买走了。
这两点其实最终都可以归结为一点，就是经济适用房最终是卖给谁的，因为商品最终是按照用户的需求开发的。
考查一下为什么经济适用房的适用条件很难验证，不难发现主要原因是社会信用体系的缺失。经济适用房和商品房的差价，其实就是这部分社会福利的货币化。如何将社会福利施惠到每一个具体的市民，就需要建立严格规范的社会信用体系。在资本化、! 商品化的社会里，每一份信用都代表着将社会财富变现支取的权利。
伪造经济适用房适用条件，其实是牺牲信用以骗取这部分福利能够支取的社会财富。
一个近似的例子是，伪造个人收入证明，骗贷买高价房以使售房者获取差价。这个例子其实是牺牲信用以骗取这部分信用能够申请的银行贷款。
这两个例子都是将牺牲个人信用以求变现。
在一个高度资本化的社会里，它必然要求所有的资源都能够货币化，如矿产资源、通讯频段资源、人力资源。同时它要求建立严格规范的社会信用体系，这样个人对社会财富的支取才能够被其它社会成员接受。
通过汇率的分析，我们认识到货币是一个国家的重要实力，而货币归根到底，其实是货币发行机构在流通范围内承诺支取社会财富的一种信用。为什么许多国家在经济危机时引入美元救市？因为坚挺的美元意味着可以随时随地地换成食品和其它商品，在美元的后面有一个强大的美国政府在兑现承诺。
而目前我国糟糕的信用体系，造成了大量的银行坏账，增加了通货膨胀的可能。
通过房产开发，我们看到土地在变现，福利在变现，信用在变现，那么是什么在兑换成现金呢？是宪法赋予我们每一个人的那一份国民财富。
过去的积累已经分! 配得差不多了，现在的积累正在通过产业结构的变化在重新分配，将来! 的积累正在因为银行、汇率的原因造成重大的流失。
只有深化改革，才能解决结构性的问题。