房事2007(5)

讨论一下拆迁的问题。
前面说过，房地产开发的实质是土地的变现。
在大部分的情况下，土地是新开发的，也就是把土地的性质从国有规划用地转变为商业用地。在开发之前，土地的所有权属于全民，土地的使用权归于政府。在开发之后，土地的所有权不变，土地的使用权归于开发商。在销售之后，土地的所有权不变，土地的使用权归于业主。
名义上，土地是国有的，但是通常的情况下，全民被政府代表了，因此全民的角色隐藏了，只有政府、开发商、业主(和银行，按揭的情况下)在打交道。
而拆迁房的问题比较特殊。
在拆迁之前，土地的使用权实际已赋予了拆迁户。因此，在开发之前，政府必须把使用权收回，才能把土地拍卖给开发商。拆迁，其实是政府和拆迁户之间的利益重新分配，和开发商没有实质的关系。但是在实际操作中，政府往往在土地使用权真正收回之前就把土地拍卖了，从而把拆迁的矛盾转移到开发商的头上。
现在我们单纯地考虑政府和拆迁户之间的利益搏弈。
为什么通常拆迁户不肯拆、不肯迁呢？通常，政府在拆迁后，给予拆迁户现金补偿或者经济适用房等实物补偿。也就是说，原房子在拆迁后变现，转变为一定数量的货币或等价实物。! 因此，拆迁的实质是商品交易。造成拆迁的矛盾也就是商品交易的矛盾，如价格矛盾、质量问题。最突出的问题就是价格矛盾，就是说政府"买"拆迁户使用权的价格不能被拆迁户接受。通常而言，商品的价格是由供求关系决定的。但是拆迁矛盾中，拆迁费不是按市场价决定的，而是由政府单方面决定的，自然不能让拆迁户满意了。
另外，政府之所以要搞拆迁，肯定是这片土地有升值的潜力。但是土地的升值部分是谁创造的呢？对于拆迁户来说，他们切切实实地通过自己的投资及劳动，让土地的价值得到了提升。因此，他们不仅关心房子的市值，还关心房子的升值空间。因此，他们完全有理由把赔偿金定得比市价高。
而从政府的角度出发，它对拆迁的考虑也是多方面的。
一、拆迁的地段通常较好，土地拍卖价高，配置设施齐全，开发周期短，销售周期短，银行给开发商的贷款收回风险小。
二、由于不动用新的国土储备，审批流程上更为顺利。
三、拆迁有利于城市整体规划分布。
拆迁的好处多，造成的矛盾也多，那么为什么政府还如此频繁地操作呢？
让我们退一步，看看为什么地方政府对土地拍卖如此依赖。
在改革之前，政府的收入来自于税赋、国有企业利润、工农业剪! 刀差等。随着改革的进行，政府对农产品的价格控制渐渐放开，调整了! 税赋的结构，使得大部分的税收由中央控制。在国有企业大刀阔斧的改革之后，只保留了有竞争力的垄断国有企业(这些企业的利润来源其实是低价甚至无偿的全民所有的自然资源)由中央集中控制，而地方政府编制下的老国企则大量甩卖。因此，地方政府的财力就变得非常有限，收支就难以平衡了。
可以说，土地拍卖是维护市县财政的主要来源。镇乡由于土地拍卖价值低，财政赤字非常严重。
所以说，地方政府要拍卖土地，实在也是没有办法。更何况除了带来大量现金流之外，土地开发还带来了额外的好处：
一、房地产作为龙头企业，带动了GDP的总体增长。
二、土地的整合，有利于城市总体规则，方便实施政绩工程。
土地开发，其实是深层次地反映了地方政府和中央政府的利益分配中的矛盾。