房事2007(2)

下面我们在分析中再加入一个因素，银行的参与。
我们看到开发商收益1000元，支出3000元，也就是说用3000元的投资获得1000元的收益。但是在实际的情况中，开发商投入的资金是远远少于这个数的，因为开发需要的大部分钱他都可以从银行贷款。
假设开发商自己出1000元，从银行贷款2000元，开发完成后支付10％=200的利息和其它费用，那么他的收益是1000－200＝800元，他的支出是1000，也就是说用1000元的投资获得了800元的收益，风险大大降低，资金的周转率大大提高。而银行增加了一笔2000元的借贷。
假设购房者也是从银行贷款买房，借贷70％也就是2800，如果10年还清的话，那么他的月还款额约为每平米32元。而银行增加了一笔2800元的借贷。
因此银行在开发前的收入为0，支出为2000(贷给开发商)，净收益为－2000。
银行在开发后的收入为开发商的还款＋利息＋个人还款额＝2000＋200＋32＝2232，支出为贷给购房者的2800元，净收益为2232－2800＝－568。
因此，银行不管在开发前还是开发后，短期的收益都是负的。它必须通过购房者的长期还款来慢慢弥补。
我们还看到，一旦银行把钱贷给开发商以后，它只能指望开发商将楼盘顺利销售出去! 以后才能收回贷款，因此房地产的风险被绑定到了银行。另外，即使开发商的借款打回银行了，银行也必须把钱借给购房者，不然平民百姓买不起房。所以一旦银行把钱投到房地产上了，它的周转资金立刻变给很少。
实际的情况还带来一个问题，许多的开发商在楼盘销售完成以后，并不急着还银行的钱，而是用这笔钱去开发第二个楼盘。因此房地产越是开发，银行里的钱就越少。
那么，为什么银行还愿意把钱投到房地产业呢？
首先是因为房地产对GDP的带动作用巨大，政府必然通过银行扶持。
其次是部分借贷的审批人员，能够利用职权从中收取好处。尽管银行承担了风险，但是个人却实实在在收到了好处，更何况银行的风险不须个人承担。一旦银行收不回贷款，即形成了所谓的坏账，由于我国的银行是国有的，不允许破产，必须由国家财政拨款填补。而国家财政的来源即是全民的社会财富。所以即使有坏账，受损失的是大家，得好处的是个人。
我国银行的坏账来源主要是国企和房地产企业的借款。一些国企老总贷到款后，通过与关联的私人企业高买低卖，将银行的钱转到个人的账下。因此腐败体现了财富转移的社会效应，加深了贫富分化。因为国有银行的亏空最后总是要用老百姓的� �ヌ畈埂�/p>